Sjekkliste for vurdering av opprettelse av boenhet og hybelhus/ hyblifisering v. 1.1

Opprettelse av boenhet:

Eksisterende bolig:

Iht. SAK10 § 2-2 skal følgende vilkår være oppfylt for at oppdeling til boenhet har oppstått:

  • Boenheten må ha alle hovedfunksjoner; stue, soverom, kjøkken og bad/toalett.
  • Boenheten må ha egen inngang.
  • Boenheten må være adskilt (se under for veiledning) fra øvrige enheter.
  • Se også  eksempelsamling opprettelse av boenheter

 

Ny bolig:

For ny bolig kan kriteriene i SAK10 § 2-2 være relevante, men de trenger ikke være avgjørende, jf. tolkningsuttalelse fra Dept. av den 6.7.2018 (181585-2).

  • Vi må vurdere plangrunnlaget spesielt, her om bruk og belastning på eiendommen er mer omfattende en det planen legger opp til. Er det tilstrekkelig uteoppholdsarealer, parkeringsdekning, tåler infrastruktur den økte belastningen, her for vei, vann og avløp osv. Vil eksempelvis en godkjennelse kunne føre til parkering i gateløp? Økt trafikkbelastning i planområdet?
  • Kan enhetene brukes helt uavhengige av hverandre, kan de brukes som to egne økonomiske enheter? Dette taler for at de bør anses som to selvstendige boenheter i plan- og bygningslovens forstand.
  • Er enhetene tilnærmet like store? Normalt vil dette tale for at det kan vurderes til å være 2 boenheter.

 

Når er en bolig fysisk adskilt:

Enebolig:

  • En enebolig er én branncelle. Er det adkomst via trapp, bod, enkeltrom el.l med låst dør må vi vurdere det til at enhetene ikke er adskilte, selv om bruken oppleves som bruk som separate enheter. Er det satt inn flere kjøkken, bad, soverom osv. må vi gjøre en vurdering ift. om det har skjedd en hyblifisering i boligen. Vi må da gå gjennom underforstående sjekkliste.
  • Ved vurdering av om eneboligen er adskilt må vi sjekke om det er etablert felles gang eller annet fellesareal i boligen. Typisk i de tilfeller man kommer inn i eneboligen via hall/gang/hovdeinngangsparti el.lign. og må via ny dør for å komme inn i de forskjellige boenheter, og det ikke er adkomst mellom enhetene internt, vil dette tilfredsstille vilkåret om at boenhetene er adskilte, jf. SAK10 § 2-2 bokstav c)
     
  • Se også  eksempelsamling opprettelse av boenheter

 

 

Flermannsbolig:

  • I saker som gjelder flermannsbolig vil det være enkelt å konkludere med at enhetene er adskilte. Følg SAK10 § 2-2 bokstav c).
  • Fra VSAK10: Det er bare der enhetene er adskilt rent bygningsmessig, at kravet er oppfylt. En låst dør mellom to deler i en boenhet vil derfor føre til at kravet om fysisk adskillelse ikke er oppfylt selv om dette innebærer at boenhetene i den daglige bruken oppleves som separate enheter. To fysisk adskilte boenheter kan ha felles gang, for eksempel trappeløp i en boligblokk eller felles inngang i en horisontalt delt tomannsbolig. (min understreking)

 

 

 

Utleie/hyblifisering:

Generelt:

Fra Prop. 64 L:

Det finnes ingen formell juridisk definisjon av begrepene hybel, hybelhus eller hyblifisering, verken i eierseksjonsloven eller i plan- og bygningslovgivningen. Betydningen av begrepet hyblifisering er heller ikke entydig, og begrepet kan vise til ulike former for bruk av en bolig. I Kommunal- og forvaltningskomiteens innstilling til forslaget om ny eierseksjonslov legges det til grunn at hyblifisering er «næringsmessig ombygging av boligseksjoner til en rekke hybler med et antall beboere som boligen ikke har vært bygd for», jf. Innst. 308 L (2016–2017) punkt 3.1. (forfatters understreking)


Sjekkpunkter:

  • Sjekk sist godkjente plantegninger og vurder om boligen er ombygget, her om det er etablert flere soverom. Ombygging/endring fra tilleggsdel til hoveddel er uansett søknadspliktig bruksendring etter SAK10 § 2-1, jf. pbl § 20-1 bokstav d.
  • Dersom det er etablert flere soverom, kjøkken, bad osv. sjekker vi om ratioen mellom størrelse på fellesarealer og antall soverom er tilfredsstillende.
  • Planløsning generelt, TEK17 § 12-1: 
  • Planløsningen skal være tilpasset bygningens funksjon. Det innebærer at det må være plass til vanlig møblering og til oppbevaring av gjenstander, samt fri gulvplass til kommunikasjon, betjeningsareal og aktiviteter. Er dette tilfellet i saker hvor det er bygd flere soverom?

Sjekk byggforskblad 361.105 for anbefalinger for størrelse på stue og kjøkken samlet. Av anbefalingen ser vi at størrelse på stue og kjøkken økes bør økes med min. 5m2 per nye soverom/utleieenhet/hybel. Vi kan også se til Husbankens minstestandard (HB 7.B.1.3)

ccccccccccccccccccc.png

  • Finnes det tilstrekkelig uteoppholdsareal til det antall mennesker som bor i boligen? Kommuneplanen har krav om min 15m2 uteoppholdsareal pr boenhet i Kvadraturen, 25 m2 i Kvadraturens randsone, 50 m2 i øvrige områder med leilighetsbebyggelse, og 80m2 i områder med småhusbebyggelse. Vurder ny bruk opp mot tillatt bruk som «enfamilie»-bolig. 

 

  • Er det tilstrekkelig parkeringsdekning til det antall personer som bor i boligen? Kommuneplanen har krav til parkering i § 22, sjekk også evt. reguleringsplaner. Vurder ny bruk opp mot tillatt bruk som «enfamilie»-bolig.

 

  • Er det tilstrekkelig dekningsgrad på det kommunale VA-nettet til det antall mennesker som bor i boligen? Vurder ny bruk opp mot tillatt bruk som «enfamilie»-bolig.

 

  • Er boligen utleid, med en leiekontrakt pr. rom? Dersom ja, vurderes bruken som næringsmessig utleie.

 

  • Bor eier på adressen? Dersom ikke, vurderes bruken i større grad som næringsmessig utleie.

 

  • Finnes det låskasse/systemlås til hvert rom/hybel? Er rommene monofunksjonelle? Dersom ja, er det forhold som taler for at dette er hybelhus.