Hensikten med dette dokumentet er å sikre en optimal rutine for prosesser tilknyttet Tomtefeste.
Dette dokumentet gjelder alle ansatte i Analyse og eiendomsutvikling.
Det er leders ansvar at prosedyren er etablert og er kjent blant de ansatte. De ansatte skal bruke den og gi innspill til forbedringer.
Følger metode for Salg av eiendom eller grunn
Før eiendommen legges ut for salg må AE gjøre en skriftlig strategisk vurdering om eiendommen skal selges eller beholdes. Utvikling/omregulering av eiendommen skal vurderes etter kost/nytte. Notat m/NNV vurdering arkiveres. Mal etableres.
Før tomta legges ut for «salg» må det avklares om den er av interesse for dekning av andre kommunale behov. Sektordirektørene tilskrives og tilbakemelding dokumenteres (P-360).
Markedsføring og salg følger av prosess for Salg av eiendom.
Godkjenning av salget følger av delegasjonsreglementet.
Tomtefestelova (tfl) se Lovdata, regulerer rettsforholdet.
Forutsetning er at hovedformålet med leien er knyttet til «hus» som festeren har eller får på tomta.
Feste kan normalt ikke etableres på bebygde eiendommer som i hovedsak skal benyttes til boligformål jfr. Tfl. §5a. Innfestningssum (tilskudd) er ikke lovlig.
Avtaler skal etableres skriftlig. Kommunens mal skal benyttes. Endringer fra mal skal godkjennes av nærmeste leder.
Bruk av elektronisk kommunikasjon må avtales, jfr Tfl. 6a.
1. Bruksformålet med tomtefestet skal angis.
2. Rågrunnen skal verdsettes, rentefot settes i tråd med gjeldende rettspraksis.
1. Festeavgift min kr 1000,- pr år.
3. Leietiden skal angis
1. Tomtefeste til bolig eller fritidshus er uoppsigelig for bortfester.
2. Tomtefeste til annet formål enn bolig skal normalt tidsbegrenses og ikke settes lenger en strengt nødvendig, vurderes mot bortfesters risiko v/opphør.
4. Oppsigelsesfrist, jfr Tfl § 9
1. Skal avtales, dog ikke kortere enn 6 mnd.
5. Særlige bestemmelser, obs.
1. Skal kommunen ha forkjøpsrett
2. Skal kommunen godkjenne overføring av festerett.
3. Skal kommunen godkjenne ev. bruksendring – jfr. festeavgift, normalt JA
4. Skal kommunen ha innløsningsplikt, normalt NEI.
5. Skal festers pantelån kunne forlenge leietiden, normalt NEI.
6. Std. kommunaltekniske bestemmelser skal tinglyses
Overføring av festerett, tfl. § 17
Registreres i Public og Plania
Vedr. forkjøpsrett – se lov om løysningsretter §§8 og 9.
Saklig begrunnelse for å nekte overføring
Svarfrist med begrunnelse innen 2 mnd.
Forlengelse jfr tfl §§10, 33
OBS manglende varsel om regulering eller oppsigelse fører til forlengelse på samme vilkår som før jfr §10.
Frist skriftlig varsel på minst 2 år, dvs. min 3 år før utløp.
Avklar hvorvidt kommunen har behov for tomta. Skriftlig avklaring sendes i «linja»
Forhandling om nye vilkår, se tfl §§ 11 og 15.
Bortfesters rett til regulering etter § 15
Regulering
Sjekk avtalen og tidligere reguleringer opp mot tfl §15
Kommunen har ikke posisjon etter menneskekonvensjonen jfr §15 siste ledd
1. Sjekk avtalen og tomtefestelovens bestemmelser
1. OBS Skriflig frist på minimum 2 år - manglende oppsigelse fører til forlengelse på samme vilkår som før jfr §10. Skriftlig varsel må sendes
2. Mrk. behov for budsjettmessig dekning ved ev. krav om avløsning/innløsning
3. Sjekk med juridisk kompetanse om nødv. Oppsigelse kan resultere i krav om innløsning av bygningsmasse.
P360
Saksbehandler skal registrere all arkivverdig korrespondanse løpende i Public
Alle relevante salgsdokumenter og korrespondanse skal være registert her. Avtalen skal arkiveres i Public, for tiden X-notat (u-off jfr personvernhensyn)
Saken avsluttes når saken er ferdig.
Alle relevante opplysninger skal registreres i Plania
Administrativ frist på min. 3 år før utløpsdato skal registreres i Plania.
Husk personvern. Bruk untatt offentlighet der dette er relevant. «Meroffentlighet» praktiseres.
By- og stedsutvikling: Egenevaluering av enheten kan brukes for evaluering. En bør evaluere prosessen og tilhørende maler/ prosedyrer minst en gang per år. Dersom det oppstår spesielle hendelser eller avvik skal det også gjøres.